住宅ローンの固定金利と変動金利、どちらを選ぶか

2つの金利の仕組み

固定金利は、借り入れの全期間（または一定期間）の金利が変わらない方式です。返済額が途中で変わらないため、家計の計画を立てやすいのが特徴です。その代わり、借り入れ時点の金利は変動金利より高めに設定されるのが一般的です。

変動金利は、市場金利の動きに応じて、半年ごとに金利が見直される方式です。借り入れ当初の金利は低く設定されることが多い一方、金利が上がれば返済額も増える可能性があります。

変動金利の「ルール」を知る

変動金利には、返済額の急な変動を抑えるための仕組みがあります。代表的なものが「5年ルール」と「125%ルール」です。

5年ルールは、金利が上がっても返済額の見直しを5年に1度にとどめる仕組みです。125%ルールは、見直し後の返済額を直前の125%までに抑える仕組みです。ただし、これは返済額の急増を緩和するだけで、支払うべき利息そのものが減るわけではありません。返済額が利息分すら賄えなくなると、未払いの利息が元本に上乗せされるリスクがある点には注意が必要です。

選ぶときの考え方

• 金利が上がっても返済を続けられるか：変動金利は、金利上昇時の返済額を想定して、家計に余裕があるかを確かめる。
• 返済計画を変えたくないか：毎月の支払いを一定にしたい場合は、固定金利が向いている。
• 借入期間：期間が長いほど、金利変動の影響を受ける期間も長くなる。
• 繰り上げ返済の予定：金利が低いうちに繰り上げ返済を進める計画なら、変動金利の低金利を活かしやすい。

金利差を数字で確かめる

2026年8〜9月時点の目安では、大手銀行の変動金利（最優遇金利）は年1%前後、フラット35（全期間固定）の借入金利は年3%台前半から半ばとされています。ただし、金利は随時見直されるため、借り入れ前に必ず最新の金利を確認してください。

固定と変動の総返済額の差は、住宅ローンシミュレーターで、金利と期間を変えて比べられます。金利が上がるシナリオも入れて、返済額の余裕を確かめることをおすすめします。