LOAN — 返済計画を立てる
住宅ローンシミュレーター
借入額・金利・返済期間を入れると、毎月の返済額と総返済額の目安がわかります。
毎月の返済額（元利均等）
総返済額
38,579,100円
総利息
+8,579,100円
固定金利と変動金利、どちらを選ぶか
固定金利
メリット
完済まで返済額が変わらないため、返済計画が立てやすい。市場金利が上昇しても影響を受けない。
デメリット
当初の金利は変動金利より高めに設定されることが多い。市場金利が下がっても恩恵を受けられない。
変動金利
メリット
当初の金利が固定金利より低めに設定されることが多く、初期の返済負担を抑えやすい。市場金利が下がれば返済額も下がる可能性がある。
デメリット
市場金利が上昇すると返済額も増える可能性があり、将来の返済計画が立てにくい。
多くの銀行の変動金利型には「5年ルール」（返済額の見直しを5年に1度に抑える）と「125%ルール」（見直し後の返済額は直前の125%まで）がありますが、これは返済額の急変を緩和するだけで、支払うべき利息そのものが減るわけではありません。金利が大きく上がると、返済額が利息分すら賄えず、元本が減らないまま残高に「未払利息」が上乗せされるリスクがある点には注意が必要です。
借り換え・金利タイプの切り替え戦略
今のローンを他の金融機関に借り換える、あるいは同じ金融機関内で固定⇄変動を切り替えることで、総支払額を減らせる場合があります。一般的に、次の3条件がそろうとメリットが出やすいといわれています。
- 借り換え前後の金利差が1%以上
- ローン残高が1,000万円以上
- 返済期間が残り10年以上
借り換えには事務手数料・保証料・抵当権設定登記費用など諸費用（目安30万〜80万円程度）がかかるため、金利差による利息の削減額がこの諸費用を上回るかどうかで損益分岐点を判断します。同じ金融機関内で金利タイプだけを変更する「切り替え」は、他行への借り換えより諸費用を抑えられることが多い一方、必ずしも他行の最も有利な金利が適用されるとは限らない点に注意してください。
※ 概算です。実際の金利は金融機関・審査結果・返済方式（元利均等／元金均等）により異なります。フラット35や住宅ローン控除など、実質的な負担を左右する制度は考慮していません。